İstanbul’un konut sorunu yalnızca yeni bina üretme meselesi değildir. Şehrin önümüzdeki dönemde karşılaşacağı konut talebinin; deprem riski taşıyan yapı stokunun yenilenmesi, mevcut nüfusun değişen hane yapısı, imar planları, mülkiyet ilişkileri ve kentsel dönüşümün finansmanı ile birlikte değerlendirilmesi gerekir.
KONUTDER tarafından PwC Türkiye’nin katkısıyla hazırlanan güncel çalışmaya göre İstanbul’da 2025-2034 döneminde yaklaşık 1,22 milyon yeni konut talebi oluşması beklenmektedir. Bu hesaplama yıllık ortalama yaklaşık 122 bin yeni konut ihtiyacına karşılık gelmektedir.[1]
Ancak bu rakam, İstanbul’daki riskli yapıların yenilenmesi ihtiyacıyla aynı şeyi ifade etmez. Yeni hanelerin oluşturduğu konut talebi ile depreme karşı dayanıksız mevcut konutların yenilenmesi, birbirinden ayrı fakat aynı anda yönetilmesi gereken iki büyük başlıktır.
Bu nedenle İstanbul’un gelecek 10 yıllık konut politikası şu üç hedefi birlikte karşılamalıdır:
- Yeni oluşan haneler için yeterli konut üretmek,
- Riskli yapı stokunu güvenli konuta dönüştürmek,
- Dönüşümün hukuki ve ekonomik olarak uygulanabilir olmasını sağlamak.
Veri sınırı hakkında not: KONUTDER ve PwC Türkiye tarafından yayımlanan en güncel projeksiyon 2025-2034 dönemini kapsamaktadır. Bu yazıda kullanılan 2026-2036 perspektifi, söz konusu çalışmanın ortaya koyduğu eğilimlerden hareketle yapılan stratejik bir değerlendirmedir; 2035 ve 2036 yılları için ayrıca açıklanmış kesin bir konut talebi tahmini bulunmamaktadır.
Mevcut Konut Stoku ve İstanbul’un Deprem Karnesi
İstanbul’daki konut stokunun önemli bir bölümü, güncel deprem yönetmelikleri yürürlüğe girmeden önce inşa edilmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 2025 yılında açıklanan verilere göre İstanbul’da yaklaşık 8 milyon 70 bin konut ve iş yeri bulunmakta; bunların 3 milyon 393 bini 2000 yılı ve öncesine ait yapılarda yer almaktadır.[2]
Bakanlık açıklamalarında yaklaşık 1,5 milyon konutun sağlıksız veya riskli grupta bulunduğu, bunlardan yaklaşık 600 bininin acil dönüşüm gerektirdiği ifade edilmektedir.[2]
Bununla birlikte bir binanın eski olması, hukuken kendiliğinden “riskli yapı” sayılması için yeterli değildir. Bir yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına alınabilmesi için yetkili kuruluşlar tarafından teknik inceleme yapılması, riskli yapı tespit raporunun hazırlanması ve ilgili idare tarafından onaylanması gerekir.
Riskli yapı ile eski yapı aynı şey değildir
Kentsel dönüşüm tartışmalarında sıkça birbirinin yerine kullanılan üç farklı kavram bulunmaktadır:
Eski yapı, yalnızca binanın yapım yılını ifade eder. Eski olması, binanın mutlaka riskli olduğu anlamına gelmez.
Depreme karşı dayanıksız yapı, mühendislik incelemeleri sonucunda belirli performans şartlarını karşılamadığı tespit edilen yapıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ise mevzuatta belirlenen yöntemle incelenmiş ve idari süreç sonunda riskli yapı olarak tescil edilmiş yapıdır.
Bu ayrım önemlidir. Çünkü riskli yapı tespiti; tahliye, yıkım, maliklerin karar alma yöntemi, finansal destekler ve anlaşmaya katılmayan paydaşların hisselerinin satılması gibi önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.
Dolayısıyla İstanbul’un deprem karnesi yalnızca bina yaşı üzerinden değil; zemin özellikleri, taşıyıcı sistem, malzeme kalitesi, yapısal müdahaleler ve mevzuata uygun teknik tespitler üzerinden değerlendirilmelidir.
2036’ya Giderken İstanbul’da Konut İhtiyacı: Stratejik Veri Analizi
İstanbul’un nüfus artış hızının geçmiş dönemlere göre yavaşlaması, konut ihtiyacının da aynı oranda azalacağı anlamına gelmemektedir. Konut talebini belirleyen temel unsur yalnızca toplam nüfus değil, hane sayısıdır.
KONUTDER ve PwC Türkiye çalışmasına göre İstanbul’un nüfusunun 2024 yılındaki yaklaşık 15,7 milyon seviyesinden 2034 yılında yaklaşık 16,2 milyona çıkması beklenmektedir. Aynı dönemde hane sayısının yaklaşık 4,9 milyondan 6 milyona yaklaşacağı öngörülmektedir.[1]
Hane halkı küçülürken konut ihtiyacı neden artıyor?
Rapordaki en önemli göstergelerden biri, İstanbul’daki ortalama hane halkı büyüklüğünün küçülmesidir. Ortalama hane halkı büyüklüğünün 2024 yılındaki 3,13 kişiden 2034 yılında 2,68 kişiye düşeceği tahmin edilmektedir.[1]
Aynı konutta yaşayan kişi sayısı azaldıkça, nüfus sınırlı ölçüde artsa bile daha fazla bağımsız konuta ihtiyaç duyulur.
Bu değişimin arkasında;
- Tek kişilik hanelerin artması,
- Evlilik oranlarının değişmesi,
- Boşanma sayılarının yükselmesi,
- Yaşlı nüfusun artması,
- Öğrenci ve geçici çalışan hareketliliği,
- Turizm amaçlı kısa süreli konut kullanımı
gibi faktörler bulunmaktadır.
Rapora göre 2025-2034 döneminde ortaya çıkması beklenen yaklaşık 1,22 milyon konut talebinin yaklaşık 1,096 milyonu ikametgâha dayalı talep, yaklaşık 123 bini ise ikametgâha dayalı olmayan talep unsurlarından oluşmaktadır.[1]
İstanbul’un ihtiyacı yalnızca daha fazla konut değildir
Talebin niteliği de değişmektedir. Daha küçük hanelerin yaygınlaşması; erişilebilir büyüklükte, ulaşım sistemlerine yakın, enerji verimli ve yaşlı nüfusun kullanımına uygun konutlara olan ihtiyacı artırabilir.
Bu nedenle yalnızca toplam konut sayısını artırmaya odaklanan bir politika yeterli değildir. Üretilen konutların;
- İhtiyaç duyulan ilçelerde bulunması,
- Hane yapısına uygun büyüklükte olması,
- Ulaşılabilir fiyat ve finansman koşulları sunması,
- Sosyal ve teknik altyapıyla desteklenmesi,
- Deprem ve afet güvenliği standartlarını karşılaması
gerekir.
Aksi takdirde istatistiksel olarak yeterli görünen bir konut stoku bulunmasına rağmen belirli bölgelerde arz yetersizliği, yüksek kira, boş konut veya erişilebilirlik problemi devam edebilir.
Kentsel Dönüşüm, Yarısı Bizden ve Arz Yaratma Kapasitesi
Kentsel dönüşüm, İstanbul’un konut arzına iki farklı şekilde katkı sağlar.
Birinci katkı, riskli bir konutun yıkılarak güvenli bir konuta dönüştürülmesidir. Bu durumda konut sayısı artmasa bile mevcut stokun niteliği yükselir.
İkinci katkı ise imar planının ve parsel koşullarının elverişli olması hâlinde, eski yapıdaki bağımsız bölüm sayısından daha fazla bağımsız bölüm üretilmesidir. Bu durumda dönüşüm aynı zamanda net konut arzı yaratabilir.
Ancak her kentsel dönüşüm projesinin yeni konut arzı oluşturacağı düşünülmemelidir. Bazı projelerde otopark, sığınak, yangın güvenliği, çekme mesafeleri, merdiven ve asansör standartları gibi güncel mevzuat şartları nedeniyle kullanılabilir bağımsız bölüm alanları küçülebilir. Bazı parsellerde ise mevcut yapı yoğunluğunun yeniden kurulması dahi ekonomik olarak zor olabilir.
İmar hakkı dönüşümün ekonomik merkezidir
Bir dönüşüm projesinin uygulanabilirliği büyük ölçüde parselin imar hakkına bağlıdır. Mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin toplam alanı, yürürlükteki imar planının izin verdiği yeni inşaat alanından daha yüksekse maliklerin ilave finansman sağlaması gerekebilir.
Buna karşılık imar planının ek bağımsız bölüm üretmeye izin verdiği projelerde, yükleniciye bırakılacak bölümler inşaat maliyetinin karşılanmasına katkı sağlayabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılması, parselin yapılaşma hakkını kendiliğinden artırmaz. Yeni yapının emsal, yükseklik, kullanım biçimi ve yapılaşma koşulları; yürürlükteki imar planları, plan notları, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde belirlenir.
Yarısı Bizden desteği dönüşümü nasıl etkiliyor?
İstanbul’daki riskli yapıların yenilenmesini hızlandırmak amacıyla uygulanan Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında, bina bazlı dönüşümlerde bir konut için güncel olarak;
- 875 bin TL hibe,
- 875 bin TL kredi,
- 125 bin TL taşınma desteği
olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL’ye kadar destek sağlanmaktadır.[3]
İş yerleri için farklı tutarlar uygulanmaktadır. Alan bazlı büyük dönüşümlerde ise TOKİ veya Emlak Konut’un yapım sürecini üstlenebildiği farklı bir model bulunmaktadır.
2026 yılında yapılan düzenleme ve açıklamalar doğrultusunda, 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli yapı tespiti onaylanan yapıların gerekli diğer koşulları sağlamaları hâlinde kampanya kapsamından yararlanabilmesi öngörülmüştür.[3]
Bununla birlikte finansal destek, tek başına dönüşümün tamamlanmasını garanti etmez. Maliklerin karar alması, proje ve ruhsat işlemleri, yüklenici seçimi, sözleşmenin hazırlanması ve uygulamanın denetlenmesi gerekir.
Yarısı Bizden Kampanyası’nın şartları, başvuru süreci ve güncel destek modeli hakkında ayrıntılı bilgi için sitedeki Yarısı Bizden Kampanyası başlıklı içeriğe; banka finansmanı ve teminat yapısı hakkında bilgi için ise Kentsel Dönüşüm Kredisi başlıklı yazıya geçiş yapılabilir.
Hukuki Süreçlerin Konut Arzına Etkisi
İstanbul’da konut üretiminin önündeki engeller yalnızca arsa ve inşaat maliyetlerinden oluşmaz. Hukuki belirsizlikler, mülkiyet uyuşmazlıkları ve idari süreçlerdeki gecikmeler de konut arzını doğrudan etkiler.
Bir parselde dönüşüm kararı alınmış olsa bile aşağıdaki sorunlardan biri projenin aylarca veya yıllarca ilerleyememesine neden olabilir:
- Tapu ve miras işlemlerinin tamamlanmamış olması,
- Arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle uyumsuz olması,
- İpotek, haciz veya diğer tapu kayıtlarının bulunması,
- Malikler arasında proje ve paylaşım uyuşmazlığı çıkması,
- Yüklenici sözleşmesinin eksik veya belirsiz düzenlenmesi,
- İmar planına karşı dava açılması,
- Ruhsat projesi ile maliklere sunulan proje arasında fark bulunması,
- Yüklenicinin mali veya teknik yeterliliğinin bulunmaması.
Salt çoğunluk dönüşümü kolaylaştırır mı?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamaya ilişkin kararlar, bütün maliklerin anlaşamaması hâlinde arsa payları bakımından salt çoğunlukla alınabilir.[4]
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklere, alınan karar ve sözleşme şartları usulüne uygun biçimde bildirilir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, mevzuattaki koşulların gerçekleşmesi hâlinde satış sürecine konu olabilir.[4]
Bu düzenleme, tek bir malikin bütün dönüşüm sürecini süresiz olarak durdurmasını önlemeyi amaçlar. Ancak çoğunluğun bulunması, alınan her kararın hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez.
Kararın;
- Arsa payı çoğunluğuna uygun alınması,
- Maliklere usulüne uygun bildirilmesi,
- Sözleşme ve proje şartlarının açık olması,
- Pay satış sürecinin mevzuata uygun yürütülmesi,
- Mülkiyet hakkının ölçüsüz biçimde sınırlandırılmaması
gerekir.
Usule aykırı kararlar ve bildirimler, iptal davalarına veya pay satış sürecinin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle hız kazanmak amacıyla yapılan eksik işlemler, uygulamada daha uzun gecikmeler doğurabilir.
Arsa payı ve hak sahipliği uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşümde bağımsız bölümlerin paylaşımı çoğunlukla tapudaki arsa payları üzerinden yapılır. Ancak eski binalarda arsa paylarının, bağımsız bölümlerin konumu ve değeriyle uyumsuz belirlendiği durumlarla karşılaşılabilir.
Örneğin aynı büyüklükte olmayan veya farklı ticari değere sahip bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olabilir. Bu tür durumlarda açılacak arsa payı düzeltme davaları, yeni bağımsız bölümlerin paylaşımını ve yüklenici sözleşmesini doğrudan etkileyebilir.
Hak sahipliği değerlendirmesi yalnızca mevcut dairenin metrekaresine göre yapılmamalıdır. Tapu kaydı, arsa payı, eklentiler, fiilî kullanım, imar hakkı ve yapılacak sözleşmenin paylaşım hükümleri birlikte incelenmelidir.
Yüklenici sözleşmesi konut arzının hukuki teminatıdır
Kentsel dönüşüm projelerindeki gecikmelerin önemli bir bölümü, uygulama başlamadan önce hazırlanan sözleşmelerdeki eksikliklerden kaynaklanır.
Sözleşmede en azından;
- Teslim edilecek bağımsız bölümlerin özellikleri,
- Net ve brüt alan tanımları,
- Teknik şartname,
- İnşaatın başlama ve teslim süreleri,
- Gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar,
- Teminat ve ipotek koşulları,
- Ruhsat ve proje değişikliklerinin sınırları,
- Kira veya geçici konut ödemeleri,
- Yüklenicinin sözleşmeyi devretme şartları,
- Fesih ve tasfiye yöntemi
açık biçimde düzenlenmelidir.
Belirsiz sözleşmeler, maliklerin güvenli konuta ulaşmasını geciktirdiği gibi tamamlanamayan inşaatlar nedeniyle şehirdeki konut arzının da azalmasına yol açabilir.
Güvenli İstanbul İçin Arz, Dönüşüm ve Hukuk Birlikte Planlanmalı
İstanbul’un gelecek 10 yıldaki konut ihtiyacı, yalnızca 1,22 milyon yeni konut üretilmesi şeklinde okunmamalıdır. Şehir aynı dönemde yüz binlerce riskli konutu yenilemek, değişen hane yapısına uygun konut üretmek ve dönüşüm sürecinde ortaya çıkan mülkiyet uyuşmazlıklarını çözmek zorundadır.
Bu çerçevede izlenmesi gereken yol haritası beş temel başlıkta özetlenebilir:
Risk öncelikli dönüşüm: Dönüşüm kararları yalnızca arsa değeri yüksek bölgeler üzerinden değil, zemin ve yapı riski en yüksek alanlar dikkate alınarak planlanmalıdır.
İhtiyaca uygun konut üretimi: Yeni konut arzı; hane büyüklüğü, gelir seviyesi, ulaşım ve sosyal altyapı ihtiyaçlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Planlama ve altyapı uyumu: Konut yoğunluğu artırılırken yol, otopark, okul, sağlık hizmetleri, yeşil alan ve afet toplanma alanları aynı plan içinde ele alınmalıdır.
Uygulanabilir finansman: Hibe, kredi ve taşınma destekleri; maliklerin ödeme gücü ve projenin gerçek maliyetiyle uyumlu hâle getirilmelidir.
Hukuki güvenlik: Riskli yapı tespitinden yüklenici sözleşmesine, çoğunluk kararından bağımsız bölümlerin teslimine kadar bütün aşamalar belgeli ve denetlenebilir biçimde yürütülmelidir.
İstanbul’da güvenli konut üretimi; şehircilik, mühendislik, finansman ve hukukun birlikte çalışmasını gerektirir. Hukuki altyapısı kurulmamış bir proje ruhsat aşamasında; ekonomik modeli hazırlanmamış bir proje inşaat aşamasında; hak sahipliği doğru belirlenmemiş bir proje ise paylaşım aşamasında durabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm, yalnızca eski binanın yıkılıp yenisinin yapılması değil; mülkiyet haklarının, kamu güvenliğinin ve şehrin uzun vadeli konut ihtiyacının birlikte yönetildiği stratejik bir süreçtir.
Sıkça Sorulan Sorular
İstanbul’un önümüzdeki 10 yılda kaç yeni konuta ihtiyacı var?
KONUTDER ve PwC Türkiye çalışmasında, İstanbul’da 2025-2034 döneminde yaklaşık 1,22 milyon yeni konut talebi oluşacağı tahmin edilmiştir. Bu rakam yıllık ortalama yaklaşık 122 bin konuta karşılık gelmektedir.[1]
1,22 milyon konut ihtiyacına riskli yapıların dönüşümü dâhil midir?
Bu rakam ağırlıklı olarak nüfus, hane oluşumu, göç, turizm, öğrenci ve ikincil konut talebi gibi faktörlerden kaynaklanan yeni konut talebini ifade eder. Riskli mevcut konutların yenilenmesi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm yeni konut arzını artırır mı?
Her zaman artırmaz. Eski konutların aynı sayıda yeni konutla değiştirilmesi stokun güvenli hâle gelmesini sağlar ancak net arz yaratmaz. İmar koşullarının ek bağımsız bölüme izin verdiği projelerde net konut arzı oluşabilir.
Riskli yapı kararı imar hakkını artırır mı?
Hayır. Bir yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi, parselin emsalini veya kat hakkını kendiliğinden artırmaz. Yapılaşma koşulları yürürlükteki imar planına ve ilgili mevzuata göre belirlenir.
Kentsel dönüşüm kararı için bütün maliklerin onayı gerekir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda bütün maliklerin anlaşamaması hâlinde arsa payları bakımından salt çoğunlukla karar alınabilir. Karara katılmayan maliklere yönelik bildirim ve pay satışı işlemlerinin mevzuata uygun yürütülmesi gerekir.[4]
Yarısı Bizden Kampanyası ne kadar destek sağlıyor?
Bina bazlı dönüşümde bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL’ye kadar destek sağlanmaktadır. Koşullar ve tutarlar idari düzenlemelerle değişebileceğinden başvuru öncesinde güncel bilgiler kontrol edilmelidir.[3]
Binanın eski olması riskli yapı sayılması için yeterli midir?
Hayır. Riskli yapı statüsü için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir kurum veya kuruluşun teknik inceleme yapması ve hazırlanan raporun ilgili idare tarafından onaylanması gerekir.
Mülkiyet uyuşmazlıkları dönüşümü durdurabilir mi?
Miras, arsa payı, tapu kaydı, ipotek, haciz ve bağımsız bölüm paylaşımıyla ilgili uyuşmazlıklar projenin ilerlemesini geciktirebilir. Bu sorunların sözleşme ve ruhsat aşamasından önce belirlenmesi önem taşır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde hangi konular bulunmalıdır?
Bağımsız bölümlerin alanı ve konumu, teknik şartname, teslim süresi, gecikme yaptırımları, teminatlar, kira ödemeleri, proje değişiklikleri, ruhsat sorumluluğu ve sözleşmenin feshi açık şekilde düzenlenmelidir.
Güvenli konut ile yeni konut aynı anlama mı gelir?
Hayır. Bir konutun yeni olması tek başına güvenli olduğunu göstermez. Güvenli konutun uygun zeminde, yürürlükteki deprem ve yapı mevzuatına göre projelendirilmiş, ruhsatlı ve denetlenmiş olması gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her yapı ve parselin imar, tapu, hak sahipliği ve sözleşme koşulları farklı olduğundan somut süreçler kendi belgeleri üzerinden değerlendirilmelidir.